Sameie i fast eiendom – den rettslige rammen

Et sameie foreligger når to eller flere har eiendomsrett til samme formuesgjenstand, slik at ingen har full og eksklusiv rådighet. Rammen følger av sameigelova (lov 18. juni 1965 nr. 6), som etter § 1 første ledd gjelder «der to eller fleire eig noko saman på ein slik måte at retten deira er rekna i partar etter delings- eller høvetal». Det avgjørende er altså at retten er en ideell brøkdel – ikke et fysisk avgrenset område. Er arealet delt fysisk, foreligger separate eiendommer og ikke sameie.

Loven er deklaratorisk: etter § 1 andre ledd gjelder føresegnene «så langt ikkje anna fylgjer av avtale eller serlege rettshøve». Dette er metodisk viktig. Du skal alltid lete etter avtale, vedtekter eller stiftelsesgrunnlag først, og først deretter falle tilbake på loven som bakgrunnsrett. Partsforholdet fastlegges etter § 2 første ledd: «Når det ikkje er grunnlag for anna, skal sameigarane reknast for å ha like stor part kvar.» Presumsjonen om likedeling viker for avtale, stiftelsesgrunnlag og andre holdepunkter, men den er sterk – ulike bidrag til et senere påbygg gir for eksempel ikke automatisk en større ideell andel.

Realsameie og personlig sameie

Skillet mellom realsameie og personlig sameie er ikke definert i loven, men ligger til grunn for flere bestemmelser og må avklares tidlig. I et realsameie ligger parten til en fast eiendom og følger denne ved eierskifte; i et personlig sameie tilligger parten en bestemt person. Kvalifiseringen skjer ved å tolke stiftelsesgrunnlaget – målebrev, avtale, utparsellering – supplert med formålet med sameiet og etablert bruk. Er et fellesareal laget for å tjene bestemte eiendommer, som en garasje eller snuplass i et hyttefelt, taler alt for realsameie.

Kvalifiseringen slår inn tre steder: parten kan ikke avhendes alene (§ 10 andre ledd), medeiernes forkjøpsrett faller bort ved samlet salg av eiendom og part (§ 11 tredje ledd), og en realsameiepart kan ikke utløses ved misbruk (§ 13 andre ledd). Får du kvalifiseringen riktig, faller de øvrige delspørsmålene på plass.

Bruk, vedlikehold og utgiftsfordeling

Bruksretten følger av § 3 første ledd: tingen kan brukes «til det han er etla eller vanleg brukt til, og til anna som høver med tida og tilhøva». Standarden «tida og tilhøva» tilpasser utøvelsen av en bruk til moderne forhold, men gir ikke tingen et nytt formål. Andre ledd setter to skranker: bruken må ikke overstige det som svarer til vedkommendes part, og den må ikke «uturvande eller urimeleg» være til «meins» for en medeier. Merk at alternativene er sideordnede – det er nok at bruken er unødvendig og til ulempe.

Vedlikehold reguleres av § 8. Første ledd pålegger hver sameier å fare fint med tingen og rydde opp etter bruk. Andre ledd gir en individuell bergingsrett: hver sameier «kan på eiga hand ta seg av det som trengst til å berga tingen frå skade eller øydelegging», men skal først samrå seg med de andre «så framt det kan gjerast utan fordrying og utan serleg kostnad». Han har krav på «ei rimeleg løn for arbeidet» og på å få tilbake nødvendige utlegg. Retten er ikke betinget av flertallets samtykke.

Utgiftsfordelingen i § 9 første ledd er trinnvis, og dette overses ofte. Faste og nødvendige utgifter deles etter partsforhold. Det samme gjelder andre vanlige utgifter «så langt alle eigarane kan få etter måten like stort gagn av dei». Men: «Kostnader utanom dette vert utlikna på eigarane etter nytta.» Felles inntekt deles etter partsforhold, jf. andre ledd.

Flertallsstyre og skrankene for det

Etter § 4 første ledd kan et flertall treffe vedtak «om styring og utnytting i samsvar med det sameigetingen er etla eller skikka til». Flertall er etter § 7 første ledd de som har mer enn halvparten i sameiet; halvparten er nok når mindre enn halvparten stemmer mot, og ved likt utfall avgjøres spørsmålet ved lutkast. Etter § 7 andre ledd kan ingen stemme i avgjørelse om avtale med seg selv eller om sitt eget ansvar.

Skrankene ligger i § 4 andre og tredje ledd. Vedtaket må ikke stride mot loven, gå ut på «urimeleg kostnad» eller på «å gjera tingen om til noko anna». Videre kan flertallet aldri vedta å avhende hele tingen eller deler en sameier trenger til den vanlige utnyttingen – og pantsetjing og bortleie for mer enn 10 år er likestilt med avhending. Også kortere bortleie er utelukket dersom det blir til urimeleg fortrengsle for en sameier som i samme tidsrom trenger tingen. Fører vedtaket til skade for en eier, skal han ha vederlag for tapet, jf. fjerde ledd.

Eksamenseksempel 1 (sameie – utgiftsfordeling)

Faktum: Tre søsken eier en hytte med en tredel hver. Flertallet vedtar å bygge en badstue for 240 000 kroner. Den tredje bruker hytta noen få helger i året og vil ikke bruke badstuen, men avkreves en tredel av kostnaden.

Analyse: Kompetanse og kostnadsfordeling er to selvstendige spørsmål. Flertallet har kompetanse etter § 4 første ledd: en badstue ligger innenfor det hytta er etla eller skikka til, og gjør den ikke om til noe annet. Men kostnaden er ikke en «fast eller naudsynleg» utgift, og gagnet er ikke «etter måten like stort» for alle. Da slår § 9 første ledd siste punktum inn: kostnaden utliknes «etter nytta». Mindretallets andel må settes vesentlig lavere enn en tredel.

Konklusjon: Vedtaket er gyldig, men mindretallet kan ikke avkreves en tredel.

Allemannsretten – innmark og utmark

Allemannsretten er lovfestet i friluftsloven (lov 28. juni 1957 nr. 16) og utgjør en lovbestemt begrensning i eiendomsretten. Inngangsvilkåret er klassifiseringen i § 1a. Innmark omfatter gårdsplass, hustomt, dyrket mark, engslått og kulturbeite, samt liknende områder der allmennhetens ferdsel vil være til utilbørlig fortrengsel for eier eller bruker – og dessuten udyrkede, mindre grunnstykker i eller inngjerdet med dyrket mark, og områder for industrielt eller annet særlig øyemed med samme virkning. Utmark er negativt avgrenset: udyrket mark som ikke regnes som innmark. Fordi utmark er restkategorien, må innmarkskategoriene tolkes med måtehold. Klassifiseringen følger arealets karakter, ikke eiendomsgrensene – én gård kan ha både innmark og utmark.

Ferdsel, telting og bading

I utmark kan enhver etter § 2 første ledd «ferdes til fots hele året, når det skjer hensynsfullt og med tilbørlig varsomhet». Sykling, ridning og kjelke er tillatt «på veg eller sti i utmark og over alt i utmark på fjellet», med mindre kommunen – med samtykke fra eier eller bruker – har forbudt det på angitte strekninger, jf. § 2 andre ledd. Grunneieren kan altså ikke selv nedlegge forbudet.

I innmark gjelder bare en vinterferdselsrett: etter § 3 første ledd kan enhver ferdes til fots når marken er frosset eller snølagt, men ikke i tidsrommet 30. april til 14. oktober. Retten gjelder ikke på gårdsplass, hustomt, inngjerdet hage eller park mv. Etter andre ledd kan eieren – uansett inngjerding – forby ferdsel over hage, plantefelt, høstsådd åker og gjenlegg når ferdselen er egnet til å volde nevneverdig skade. Statsforvalteren kan etter tredje ledd endre tidsrommet.

Rasting og telting reguleres av § 9. I innmark kreves samtykke (første ledd). I utmark må plassen ikke tas til utilbørlig fortrengsel eller ulempe for andre, og «[t]elt må ikke settes opp så nær bebodd hus (hytte) at det forstyrrer beboernes fred og i hvert fall ikke nærmere enn 150 meter» (andre ledd). Legg merke til dobbeltstrukturen: en skjønnsmessig hovedregel og en absolutt minsteavstand. Etter tredje ledd er telting ikke tillatt i mer enn 2 døgn om gangen uten samtykke, med unntak for høgfjellet og område fjernt fra bebyggelse. Bading er tillatt etter § 8 fra strand i utmark eller fra båt, «i rimelig avstand fra bebodd hus (hytte)» og uten utilbørlig fortrengsel – her er det ingen absolutt meteravstand.

Grunneierens virkemidler – og skrankene

Grunneieren kan håndheve, men ikke oppheve, allemannsretten. Etter § 11 første ledd plikter alle å opptre hensynsfullt og varsomt og å rydde etter seg, og etter andre ledd kan eieren vise bort folk som opptrer hensynsløst. Men § 13 forbyr stengsler som vanskeliggjør lovlig ferdsel – med unntak for tiltak som både tjener eierens «berettigete interesser» og ikke er til utilbørlig fortrengsel for allemannsretten – og forbyr skilting om forbud mot lovlig ferdsel «[u]ten særskilt hjemmel». Skiltforbudet rammer kunngjøringen i seg selv.

Konstitusjonelt eiendomsvern: Grunnloven § 105

Grunnloven § 105 lyder: «Fordrer statens tarv at noen må avgi sin rørlige eller urørlige eiendom til offentlig bruk, så bør han eller hun ha full erstatning av statskassen.» Bestemmelsen er en erstatningsregel, ikke et forbud: det offentlige kan ekspropriere, men må betale fullt ut. «Full erstatning» betyr at eieren skal holdes økonomisk skadesløs.

Etter tradisjonell norsk rett utløser rene rådighetsinnskrenkninger i utgangspunktet ikke erstatningsplikt etter § 105. Rt. 1970 s. 67 (Strandlovdommen) er den klassiske illustrasjonen: et byggeforbud i strandsonen som i praksis gjorde en øy ubebyggelig, måtte tåles erstatningsfritt. Grensen mot avståelse er likevel ikke skarp, og momentene er: om rådigheten går over til det offentlige eller andre (det tyngste momentet), inngrepets intensitet, hvor stor del av eiendommen som rammes, hvor mange som rammes, og eierens innrettelse etter en etablert lovlig bruk. Formen på vedtaket er ikke avgjørende – realiteten er.

EMK P1-1 og menneskerettsloven

EMK første tilleggsprotokoll artikkel 1 gjelder som norsk lov etter menneskerettsloven § 2 og går ved motstrid foran annen lovgivning, jf. § 3. Bestemmelsen rommer tre regler: hovedregelen om å nyte sin eiendom i fred, avståelsesregelen, og regelen om statenes kontroll med bruken av eiendom. Vurderingen er tredelt: (1) foreligger et inngrep i «eiendom»? (2) har inngrepet lovhjemmel og legitimt formål? (3) er inngrepet forholdsmessig – er det en rimelig balanse, og må eieren bære en uforholdsmessig og individuell byrde? Fordi forholdsmessighetskravet gjelder uansett klassifisering, er P1-1 strukturelt annerledes enn den norske kategorisondringen, og kan gi et vern som rekker lenger. Lindheim m.fl. mot Norge (12. juni 2012) viser at en generell lovregulering kan slå uforholdsmessig ut i den konkrete saken.

Ekspropriasjon og vederlag

Hjemmel for ekspropriasjon finnes i oreigningslova (1959) og i plan- og bygningslovens regler om gjennomføring av reguleringsplan. Erstatningen utmåles etter vederlagslova: § 4 gir valget mellom salgsverdi og bruksverdi, med bruksverdien når den er høyest; § 5 definerer salgsverdien; § 6 bruksverdien; og § 7 gjelder utgifter til gjenkjøp. Før du går til Grunnloven, undersøk alltid om det finnes en lovbestemt erstatningsordning – naturmangfoldloven har egne regler ved vern som naturreservat.

Eksamenseksempel 2 (turveg over skogeiendom)

Faktum: Kommunen regulerer en 12 meter bred stripe gjennom en skogeiendom til offentlig turveg, anlegger grusveg med benker og holder stripen åpen for allmennheten hele året. Kommunen mener dette bare er en rådighetsinnskrenkning.

Analyse: Kommunen og allmennheten overtar en positiv, varig og eksklusiv bruk av arealet. Eieren kan verken hogge, kjøre, bygge eller stenge. Realiteten er en avståelse av en del av eiendomsretten til offentlig bruk, og formen (reguleringsplan) er ikke avgjørende. Grunnloven § 105 gjelder også ved delvis avståelse.

Konklusjon: Full erstatning etter § 105, utmålt etter vederlagslova §§ 4 til 7. Kommunen må gå veien om ekspropriasjon.

Studieguide: Tingsrett: Sameie, allemannsrett og eiendomsvern