Boligmarkedets særtrekk

Boligmarkedet avviker fra standard tilbud/etterspørsel-modellen på to viktige punkter: (1) Tilbudet av boliger i pressområder er svært uelastisk på kort og mellomlang sikt (det tar tid å bygge), og (2) bolig er både et konsumgode (du bor der) og et investeringsgode (prisvekstforventninger påvirker etterspørselen). Disse særtrekkene gjør at skattefordeler til boligeierskap gir sterkere prisvirkninger enn tilsvarende subsidier i vanlige markeder.

Skattefordeler til eierbolig

Tre hovedelementer i norsk boligpolitikk:

Gunstig boligbeskatning: Ingen løpende inntektsskatt på beregnet leieverdi. Formuesverdien settes til ca. 25 % av markedsverdi for primærbolig (mot 100 % for finansielle aktiva). Skattefritt salg etter 12 måneders botid. Resultat: Realavkastningen etter skatt for primærbolig er langt høyere enn for finansielle alternativer (NOU 2014:13: effektiv skattesats på primærbolig ca. 69 %, mot 139 % for obligasjoner).
BSU (Boligsparing for ungdom): Skattefradrag for sparing øremerket boligkjøp. Problemet er fordelingseffekten: BSU benyttes primært av ungdom med høy foreldreinntekt. Det er ikke et godt verktøy for å hjelpe de som faktisk sliter med å komme inn på boligmarkedet.
Husbanken: Gir subsidierte lån, begrunnet med informasjonsasymmetri i kredittmarkedet — unge uten egenkapitalhistorikk kan ikke få markedslån. Begrunnet markedssvikt, men Husbankens subsidier øker også samlet boligetterspørsel og bidrar til prisvekst.

Effektivitets- og fordelingsvirkninger

Skattefordelene til boligeierskap gir tre typer virkninger:

Overinvestering i bolig: For mye kapital allokeres til boligsektoren sammenlignet med hva et nøytralt skattesystem ville gitt. Kapital som kunne vært investert produktivt i næringsliv plasseres i eiendom. Effektivitetstap.
Prisvekst, særlig i pressområder: Med uelastisk tilbud absorberes skattefordeler primært i høyere priser, ikke mer boligproduksjon. Gevinsten tilfaller eksisterende boligeiere, ikke nye kjøpere.
Fordelingsvirkninger: Subsidiene tilfaller primært de som allerede er inne på markedet og de med høy inntekt. De som ikke har råd til å kjøpe, kompenseres ikke.

Studieguide: Boligmarked og boligpolitikk

Studieguide: Boligmarked og boligpolitikk