Formuesskatt for eiendom

Formuesverdien av bolig fastsettes etter sjablongregler basert på boligens areal, beliggenhet, byggeår og boligtype. Formuesverdien utgjør en andel av beregnet markedsverdi.

Formuesverdi bolig (sktl. § 4-10):

• Primærbolig: formuesverdi = 25 % av beregnet markedsverdi (for verdi opptil 10 mill.), 70 % av overskytende

• Sekundærbolig: formuesverdi = 100 % av beregnet markedsverdi

• Bunnfradrag: 1 700 000 kr per person (2024)

• Sats: 1,0 % opptil 20 mill., 1,1 % av overskytende

Eksempel: Formuesskatt primærbolig vs sekundærbolig

Erik eier en primærbolig med beregnet markedsverdi 6 000 000 kr og en sekundærbolig med beregnet markedsverdi 3 000 000 kr. Beregn formuesverdiene.

$\text{Primærbolig: } 6\,000\,000 \times 0{,}25 = 1\,500\,000$ kr

25 % av markedsverdi (under 10 mill.)

$\text{Sekundærbolig: } 3\,000\,000 \times 1{,}00 = 3\,000\,000$ kr

100 % av markedsverdi

$\text{Total formuesverdi bolig} = 1\,500\,000 + 3\,000\,000 = 4\,500\,000$ kr

Sum formuesverdier

$\text{Netto formue} = 4\,500\,000 - 1\,700\,000 = 2\,800\,000$ kr

Etter bunnfradrag (enslig)

$\text{Formuesskatt} = 2\,800\,000 \times 0{,}01 = 28\,000$ kr

1,0 % sats (under 20 mill.)

Eiendomsskatt

Eiendomsskatt er en kommunal skatt som vedtas av den enkelte kommune. Ikke alle kommuner har eiendomsskatt.

Beregning av eiendomsskatt (esktl.):

• Grunnlag: eiendomsskattegrunnlag (basert på formuesgrunnlag fra Skatteetaten)

• Obligatorisk reduksjonsfaktor: 70 % av beregnet markedsverdi

• Bunnfradrag: fastsettes av kommunen (kan variere, f.eks. 0 – 1 000 000 kr)

• Skattesats: mellom 1 og 4 promille (fastsettes av kommunen, maks 4 ‰ for bolig)

Eksempel: Beregning av eiendomsskatt

En bolig har beregnet markedsverdi 5 000 000 kr. Kommunen har eiendomsskatt med bunnfradrag 300 000 kr og skattesats 3 promille.

$\text{Eiendomsskattegrunnlag} = 5\,000\,000 \times 0{,}70 = 3\,500\,000$ kr

Obligatorisk reduksjonsfaktor 70 %

$\text{Etter bunnfradrag} = 3\,500\,000 - 300\,000 = 3\,200\,000$ kr

Kommunalt bunnfradrag

$\text{Eiendomsskatt} = 3\,200\,000 \times 0{,}003 = 9\,600$ kr per år

3 promille skattesats

Gevinstskatt

Gevinst ved salg av eiendom som ikke oppfyller vilkårene for skattefritt salg, beskattes som alminnelig inntekt.

Beregning av skattepliktig gevinst:

$\text{Gevinst} = \text{Salgssum} - \text{Inngangsverdi} - \text{Påkostninger} - \text{Salgsomkostninger}$

• Skattesats: 22 % (alminnelig inntekt)

• Inngangsverdi = kjøpesum + dokumentavgift + tinglysingsgebyr + ev. arveavgift

• Påkostninger: verdiøkende tiltak (ikke vedlikehold)

Eksempel: Gevinstberegning sekundærbolig

Lisa kjøpte en utleiebolig for 2 500 000 kr i 2019. Hun har påkostet 400 000 kr (nytt bad og kjøkken). Hun selger for 3 800 000 kr. Meglerhonorar er 80 000 kr.

$\text{Inngangsverdi} = 2\,500\,000 + 62\,500 + 585 \approx 2\,563\,085$ kr

Kjøpesum + dokumentavgift (2,5 %) + tinglysing

$\text{Gevinst} = 3\,800\,000 - 2\,563\,085 - 400\,000 - 80\,000 = 756\,915$ kr

Salgssum − inngangsverdi − påkostning − salgskostnad

$\text{Skatt} = 756\,915 \times 0{,}22 = 166\,521$ kr

22 % alminnelig inntekt

Studieguide: Skatteberegninger for eiendom