Eksamenssett.no
Ressurser
Skolenyttig
Hoderegning
EMS 3666
Cheat Sheet
Formler, begreper og oppsummering
Eiendomsmegling II
eksamenssett.no
Symboloversikt
Lover
•
konsl.
\text{konsl.}
konsl.
= konsesjonsloven (2003) |
ol.
\text{ol.}
ol.
= odelsloven (1974)
•
jl.
\text{jl.}
jl.
= jordloven (1995) |
tvfbl.
\text{tvfbl.}
tvfbl.
= tvangsfullbyrdelsesloven (1992)
•
kml.
\text{kml.}
kml.
= kulturminneloven (1978) |
sktl.
\text{sktl.}
sktl.
= skatteloven (1999)
•
emgll.
\text{emgll.}
emgll.
= eiendomsmeglingsloven (2007) |
dal.
\text{dal.}
dal.
= dokumentavgiftsloven (1975)
•
pol.
\text{pol.}
pol.
= personopplysningsloven (2018) |
hvvl.
\text{hvvl.}
hvvl.
= hvitvaskingsloven (2018)
Sentrale satser og grenser
•
Dokumentavgift:
2,5
%
2{,}5\%
2
,
5%
av markedsverdi | Tinglysingsgebyr:
585
585
585
kr
•
Konsesjonsgrenser: 35 dekar totalareal / 25 dekar fulldyrka jord
•
Odelshevdstid: 20 år | Boplikt: 5 år
•
Driveplikt: hele eiertiden (bortleie min. 10 år)
•
Gevinstskatt:
22
%
22\%
22%
| Formuesverdi primærbolig:
25
%
25\%
25%
av markedsverdi
Formler
Dokumentavgift og tinglysing
•
dokumentavgift
=
2,5
%
×
markedsverdi
\text{dokumentavgift} = 2{,}5\% \times \text{markedsverdi}
dokumentavgift
=
2
,
5%
×
markedsverdi
•
tinglysingsgebyr
=
585
\text{tinglysingsgebyr} = 585
tinglysingsgebyr
=
585
kr per dokument
Gevinstbeskatning
•
gevinst
=
salgspris
−
inngangsverdi
−
salgsomkostninger
\text{gevinst} = \text{salgspris} - \text{inngangsverdi} - \text{salgsomkostninger}
gevinst
=
salgspris
−
inngangsverdi
−
salgsomkostninger
•
skatt
=
gevinst
×
22
%
\text{skatt} = \text{gevinst} \times 22\%
skatt
=
gevinst
×
22%
•
inngangsverdi
=
kjøpesum
+
dokumentavgift
+
p
a
˚
kostninger
\text{inngangsverdi} = \text{kjøpesum} + \text{dokumentavgift} + \text{påkostninger}
inngangsverdi
=
kjøpesum
+
dokumentavgift
+
p
a
˚
kostninger
Konsesjon og odelsrett
•
Konsesjonsgrense: 35 dekar totalareal / 25 dekar fulldyrka jord
•
Odelshevdstid: 20 år sammenhengende eierskap
•
Odlingsjord: 35 dekar fulldyrka ELLER 500 dekar produktiv skog
•
Boplikt: 5 år personlig bosetting
Formuesverdi
•
Primærbolig:
25
%
25\%
25%
av beregnet markedsverdi
•
Sekundærbolig:
100
%
100\%
100%
av beregnet markedsverdi
•
Eiendomsskatt bolig: maks
4
4
4
promille
Nøkkelformler per tema
Landbruks- og skogbrukstransaksjoner
•
Driveplikt: hele eiertiden, bortleie min. 10 år
Konsesjon og odelsrett
•
Odlingsjord: 35 dekar fulldyrka jord ELLER 500 dekar produktiv skog
Tvangssalg
•
Legalpant har førsteprioritet foran avtalepant
•
Avverge tvangssalg: betale kravet inntil stadfestelse
Kvalitetsvurdering av meglertjenester
•
Vederlagsnedsettelse: «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» (emgll. § 7-7)
ICT-regulering i eiendomsmegling
•
Avviksmelding: innen 72 timer til Datatilsynet (GDPR art. 33)
•
Oppbevaring oppdragsdokumenter: minst 10 år
Kulturminner og vern
•
Automatisk fredning: kulturminner fra før 1537
•
Erstatning ved fredning: kml. § 21 (vesentlig tap)
Skatterett for eiendom
•
Gevinst = salgspris
−
-
−
inngangsverdi
−
-
−
salgsomkostninger
•
Skatt på gevinst:
22
%
22\%
22%
•
Formuesverdi primærbolig:
25
%
25\%
25%
av markedsverdi
Dokumentavgift og verdsettelse for skatteformål
•
Dokumentavgift:
2,5
%
×
2{,}5\% \times
2
,
5%
×
markedsverdi
•
Tinglysingsgebyr:
585
585
585
kr per dokument
•
Formuesverdi primærbolig:
25
%
25\%
25%
av markedsverdi
Vanlige feil å unngå
Landbruks- og skogbrukstransaksjoner
•
Forveksler konsesjonsgrensene (35 dekar totalt vs. 25 dekar fulldyrka)
•
Glemmer at priskontroll bruker avkastningsverdi, ikke markedsverdi
•
Overser at driveplikt kan oppfylles ved bortleie på minst 10 år
Konsesjon og odelsrett
•
Forveksler odelshevdstid (20 år) med boplikt (5 år)
•
Glemmer at odelsrekkefølgen følger primogenitur med full kjønnslikestilling
•
Tror at odelsrett gjelder for alle eiendommer — krever odlingsjord
Tvangssalg
•
Forveksler tvangsauksjon med medhjelpersalg — medhjelpersalg er vanligst i dag
•
Glemmer at legalpant har førsteprioritet foran avtalepant
•
Tror at eier ikke kan avverge tvangssalg etter begjæring — kan betale inntil stadfestelse
Kvalitetsvurdering av meglertjenester
•
Forveksler oppsigelse og vederlagsnedsettelse — ulike terskler og konsekvenser
•
Glemmer at megler har selvstendig undersøkelsesplikt — kan ikke bare videreformidle
•
Tror at erstatningsansvar krever forsett — uaktsomhet er tilstrekkelig
ICT-regulering i eiendomsmegling
•
Tror at samtykke alltid er nødvendig — avtale og berettiget interesse er ofte tilstrekkelig
•
Glemmer at megler er rapporteringspliktig etter hvitvaskingsloven
•
Overser oppbevaringskravet på 10 år for oppdragsdokumenter
Kulturminner og vern
•
Forveksler automatisk fredning (før 1537) med SEFRAK-registrering (før 1900)
•
Tror at fredning medfører tap av eiendomsrett — eier beholder eiendommen
•
Glemmer meglers opplysningsplikt om kulturminnestatus
Skatterett for eiendom
•
Forveksler kravene for bolig (1 år) og fritidsbolig (5 år) ved skattefritt salg
•
Glemmer at påkostninger tillegges inngangsverdien og ikke er direkte fradragsberettiget
•
Forveksler formuesverdi for primær- (25 %) og sekundærbolig (100 %)
Dokumentavgift og verdsettelse for skatteformål
•
Tror at dokumentavgift beregnes av kjøpesummen — det er markedsverdi som er grunnlaget
•
Glemmer at borettslagsandeler ikke utløser dokumentavgift
•
Forveksler verdsettelsesrabattene for ulike eiendomstyper
Eksamenstips
Landbruks- og skogbrukstransaksjoner
•
Forklar sammenhengen mellom de ulike pliktene (bo, drive, konsesjon)
•
Vis at du kan skille mellom arealtyper og deres betydning for konsesjonsgrensene
•
Nevn meglers særlige opplysningsplikt med konkrete eksempler
Konsesjon og odelsrett
•
Vis at du kan skille mellom konsesjon, odel og åsete som ulike rettsinstitutter
•
Referer til konkrete paragrafer i konsesjonsloven og odelsloven
•
Drøft forholdet mellom odelsretten og fri omsetning av eiendom
Tvangssalg
•
Vis at du forstår dekningsprinsippet med konkret prioritetsrekkefølge
•
Forklar forskjellen mellom medhjelpersalg og tvangsauksjon
•
Drøft meglers ansvar og omsorgsplikt ved tvangssalg
Kvalitetsvurdering av meglertjenester
•
Bruk konkrete eksempler på brudd på god meglerskikk
•
Vis at du forstår forskjellen mellom sanksjonsformene
•
Henvis til emgll. §§ og vurder om terskelen for vederlagsnedsettelse er oppfylt
ICT-regulering i eiendomsmegling
•
Vis at du kan identifisere riktig behandlingsgrunnlag etter GDPR
•
Forklar sammenhengen mellom hvitvaskingsloven og meglers kontrollfunksjoner
•
Drøft utfordringene ved digitalisering og personvern i eiendomsmegling
Kulturminner og vern
•
Forklar de ulike verneformene og deres rettsvirkning
•
Drøft verdieffekten av fredning med argumenter for og mot
•
Nevn tilskuddsordningene som motvekt til bruksbegrensningene
Skatterett for eiendom
•
Vis alltid mellomregning ved gevinstberegning
•
Forklar forskjellen mellom vedlikehold og påkostning med eksempler
•
Husk å nevne vilkårene for skattefritt salg presist med paragrafhenvisning
Dokumentavgift og verdsettelse for skatteformål
•
Vis beregning av dokumentavgift med konkret talleksempel
•
Forklar hvorfor SPV-transaksjoner unngår dokumentavgift
•
Drøft forholdet mellom formuesverdi og markedsverdi med sjablongmodellen
Cheat Sheet - EMS 3666 Eiendomsmegling II | Eksamenssett