EMS 3666

Cheat Sheet

Formler, begreper og oppsummering

Eiendomsmegling II

eksamenssett.no

Sentrale regelsett

Konsesjon og odelsrett

•Konsesjonsloven: krav om konsesjon ved erverv av fast eiendom over konsesjonsfrie grenser
•Konsesjonsfritak: bl.a. nære slektninger, areal under 100 daa, bebygd boligeiendom i tettbebygd strøk
•Odelsrett: fortrinnsrett for odelsberettigede til å løse inn odelseiendom innen 6 måneder
•Odlingsjord: minst 25 daa fulldyrka/overflatedyrka jord eller 500 daa produktiv skog

Skatterett for eiendom

•Gevinst ved salg av primærbolig: skattefri ved 12 mnd. eie + 12 mnd. bruk siste 24 mnd.
•Gevinst ved salg av sekundærbolig: alltid skattepliktig (22 % skatt)
•Dokumentavgift: 2,5 % av omsetningsverdi ved tinglysing av hjemmelsdokument
•Utleie: skattepliktig inntekt, men skattefri utleie av del av egen bolig under visse beløpsgrenser

Nøkkelprosedyrer

Tvangssalg og dekningssalg

•Tvangssalg: gjennomføres av namsmyndighetene (namsmannen/tingretten) etter tvfbl.
•Dekningssalg: kreditor selger pantsatt gjenstand for å dekke kravet ved mislighold
•Prioritetsrekkefølge ved oppgjør: sakskostnader → pantekrav etter prioritet → usikrede krav
•Rettsvern for pant i fast eiendom: tinglysing i grunnboken

Kulturminner og vern

•Kulturminneloven: automatisk fredning av alle løse og faste fornminner fra før 1537
•Reguleringsplan: kan sette krav til vern av nyere kulturminner (etter 1537)
•Megler plikter å opplyse om kjente kulturminner og verneinteresser i salgsoppgaven
•Konsekvens ved brudd: erstatningsansvar og mulig kjøpsrettslig mangel

Beregningsregler

Dokumentavgift og skatteberegning

•Dokumentavgift = 2,5 % × tinglyst verdi (normalt kjøpesum, ikke under takst)
•Skattepliktig gevinst = salgspris − inngangsverdi − salgsomkostninger − påkostninger
•Skjermingsrente for næringseiendom: faktisk leie minus normalt vedlikehold
•Formuesverdisetting: primærbolig 25 %, sekundærbolig 100 % av beregnet markedsverdi

Symboloversikt

Forkortelser i eiendomsmegling

• $DA$ = dokumentavgift (2,5 % av tinglyst verdi)
• $FV$ = formuesverdi (skattemessig verdi av bolig)
• $MV$ = markedsverdi (estimert omsetningsverdi)
• $KL$ = konsesjonsloven
• $OL$ = odelsloven
• $KML$ = kulturminneloven
• $eml.$ = eiendomsmeglingsloven
• $daa$ = dekar (mål, 1 daa = 1000 m²)

Skatteberegninger

Formuesverdi-beregning

•Formuesverdi primærbolig $= 0{,}25 \times$ beregnet markedsverdi
•Formuesverdi sekundærbolig $= 1{,}00 \times$ beregnet markedsverdi
•Skattepliktig gevinst $=$ salgspris $-$ inngangsverdi $-$ påkostninger $-$ salgsomkostninger
•Dokumentavgift $= 0{,}025 \times$ tinglyst verdi