Selgeroppstillingens funksjon

Selgeroppstillingen viser hvordan kjøpesummen brukes til å gjøre opp alle selgers forpliktelser før restbeløpet utbetales. Der kjøperoppstillingen er en innbetalingsberegning, er selgeroppstillingen en utbetalingsberegning. Meglerens ansvar etter eml. § 6-9 er å sikre at alle heftelser slettes og at selger ikke får utbetalt mer enn det som er igjen etter at alle foranstående prioriteter er dekket.

Typiske poster i selgeroppstillingen

Kjøpesum (innbetalt beløp, ikke inkludert kjøpers gebyrer/avgifter)
− Innfrielse av selgers lån med pant i eiendommen (hovedstol + påløpte renter)
− Meglerprovisjon (BI-case: 2,5 % inkl. mva, minimum kr 35 000)
− Tilretteleggingsgebyr / oppstartsgebyr
− Markedsføringsutlegg (FINN, foto, styling — faktiske utlegg)
− Visningshonorar (timesats kr 1 750 × antall timer i BI-case)
− Grunnboksutskrift, megleropplysninger fra forretningsfører
− Boligselgerforsikring (premie)
− Eventuell resterende forskuddsbetalt kommunale avgifter kjøper refunderes
= Sluttoppgjør til selger

Meglerprovisjonen i BI-eksamener er oppgitt fast: 2,5 % inkludert mva av kjøpesummen, med en nedre grense på kr 35 000. Det betyr at ved lave kjøpesummer gjelder minimumsprovisjonen i stedet for prosentsatsen. Selgerens eksisterende pantelån må innfris før restbeløpet kan utbetales — meglerens oppgjørsavdeling innhenter innfrielsesbekreftelse fra panthaverne (vanligvis bank) der eksakt innfrielsesbeløp per overtagelsesdag fremgår. Innfrielsesbeløpet inneholder hovedstol + påløpte renter fra siste rentetermin til innfrielsesdato, og eventuelle gebyrer.

Eksempel: Sluttoppgjør selveier

Selger Berit har solgt eneboligen sin for kr 6 800 000. Overtagelse 10. mai. Hun har ett pantelån, innfrielsesbeløp per 10. mai kr 3 420 000. Provisjon 2,5 % inkl. mva. Markedsføringsutlegg kr 18 500. Visning 3 timer à kr 1 750. Boligselgerforsikring kr 11 200. Tilretteleggingsgebyr kr 14 900.

Kjøpesum: kr 6 800 000

− Innfrielse pantelån: kr 3 420 000

− Provisjon: 6 800 000 × 2,5 % = kr 170 000

6 800 000 × 2,5 % = 170 000, klart over minstegrensen på kr 35 000.

− Markedsføringsutlegg: kr 18 500

− Visning (3 × 1 750): kr 5 250

− Boligselgerforsikring: kr 11 200

− Tilretteleggingsgebyr: kr 14 900

Sluttoppgjør til selger: kr 3 160 150

Et vanlig eksamenselement er at selger ber om tilbaketrekking — at hun ønsker å få utbetalt deler av pengene før sluttoppgjøret er ferdig. Tilbaketrekkingen er strengt regulert: etter BI-case og etter god meglerskikk kan megler utbetale inntil kr 25 000 inkl. mva på selgers vegne til dekning av utgifter relatert til salget (f.eks. styling, flyttetjenester). Tilbaketrekking utover dette, eller til andre formål, krever særskilt grunnlag og er som hovedregel ikke tillatt før alle forutsetninger for sluttoppgjør er oppfylt, jf. eml. § 3-2 om klientmidler og kravet om at midlene tilhører klienten (selger) til sluttoppgjør er klart.

Innfrielse av selgers pant følger et fast mønster: når kjøpesummen er innbetalt og kjøper har fått tinglyst skjøte uten anmerkninger (eller med kun de anmerkninger kontrakten aksepterer), sender megler innfrielsesbeløpet til panthaver og ber samtidig om slettingserklæring. Slettingserklæringen tinglyses deretter i grunnboken slik at pantet fjernes. Først når grunnboken er ren (eller har bare de heftelsene som skal overføres til kjøper), kan meglerens urådighetssperre oppheves og sluttoppgjør utbetales til selger.

Eksempel: Flere selgere med ulike eierandeler

Eneboligen på Lillehammer eies av ektefellene Solveig (3/5) og Torstein (2/5). De selger gjeldfritt for kr 6 200 000. Provisjon 2,5 % inkl. mva. Markedsføringsutlegg kr 22 400. Visning 2 timer à kr 1 750. Boligselgerforsikring kr 9 800. Renter på klientkonto til selgerne kr 1 240.

Kjøpesum: kr 6 200 000

+ Renter klientkonto: kr 1 240

− Provisjon (2,5 %): kr 155 000

− Markedsføringsutlegg: kr 22 400

− Visning (2 × 1 750): kr 3 500

− Boligselgerforsikring: kr 9 800

Sum sluttoppgjør (begge selgere samlet): kr 6 010 540

Beløpet fordeles etter eierandel. Sjekk grunnboken for korrekt brøk.

Solveig (3/5): 6 010 540 × 3/5 = kr 3 606 324

Torstein (2/5): 6 010 540 × 2/5 = kr 2 404 216

Hver selger får utbetalt sin andel til sin egen oppgitte konto.

Ved flere selgere med ulike eierandeler er det grunnboken som er fasit for fordelingen — ikke en muntlig avtale mellom partene. Megler skal kontrollere eierandelen før utbetalingen splittes. Tilsvarende gjelder hvis det er flere kjøpere som overtar med ulike eierandeler: kjøperoppstillingen er felles, men hjemmelsovergangen tinglyses med korrekt andelsfordeling i skjøtet. Ved samboere som har eid like andeler, og den ene overtar den andres halvdel, behandles dette som et delsalg: selgerens halvdel oppgjøres som vanlig (med halv kjøpesum, halv provisjon, halv andel av utlegg), men oppdragsavtalen og kjøpekontrakten må vise nøyaktig hva som er solgt.

Studieguide: Selgeroppstilling

Studieguide: Selgeroppstilling