Hvorfor pantedokument med urådighet

Fra det tidspunktet kjøpekontrakten er signert til sluttoppgjør er utbetalt, er det en sårbar periode: selger er fortsatt hjemmelshaver i grunnboken, men eiendommen er solgt. Uten sikringstiltak kunne selger i prinsippet pantsette eiendommen på ny, eller i verste fall selge den til en annen. Eml. § 6-9 pålegger megleren å etablere sikkerhet for kjøperens rett, og det mest brukte virkemiddelet er pantedokument med urådighetserklæring.

Hvordan det fungerer

Megleren får selger til å utstede et pantedokument i selgers navn, med meglerforetaket som panthaver
Pantedokumentet tinglyses i grunnboken, ofte med 1. prioritet etter at selgers gamle pant er slettet
I samme dokument erklærer selger urådighet: han kan ikke tinglyse noe uten meglerens samtykke
Urådighetserklæringen sperrer for at selger selger eller pantsetter eiendommen på ny
Når sluttoppgjør er gjennomført og kjøpers skjøte tinglyst, slettes pantedokumentet

Rettslig sett er pantedokumentet et sikringsobligasjon: det fungerer som sikkerhet for kjøperens krav på å få eiendommen fri for heftelser. Urådighetserklæringen etter tingl. § 13 (og tingl. § 20 om rettsvern) gir meglerens panterett rettsvern mot godtroende tredjemenn. Samtidig binder den selger: enhver tinglysing fra selgers side vil bli avvist eller anmerket som stridende mot urådighetserklæringen.

Eksempel: Sikringsprosessen steg for steg

Berit selger sin leilighet til Lars. Kontrakt signert 1. mars, overtagelse 1. mai.

Trinn 1 (2. mars): Megler får Berit til å underskrive pantedokument med urådighet

Trinn 2 (3. mars): Pantedokumentet sendes til tinglysing; dagbokført 4. mars

Trinn 3 (1. mai): Lars overtar, kjøpesum på klientkonto

Trinn 4 (samme dag): Skjøte tinglyses i Lars' favør

Trinn 5: Selgers gamle pant innfris og slettes, meglerens pantedokument slettes

Trinn 6: Sluttoppgjør utbetales til Berit når grunnboken er «ren»

Urådighetssperren er aktiv fra trinn 2 til trinn 5 — hele den sårbare perioden.

Et sentralt eksamenstema er når megler kan og må bruke pantedokument med urådighet. Hovedregelen etter eml. § 6-9 er at megleren skal sørge for betryggende sikkerhet for at kjøper blir hjemmelshaver og eiendommen overdras fri for heftelser. Pantedokument med urådighet er den sedvanlige løsningen ved selveier. Ved borettslag er ordningen forankret i brl. § 4-5 og 5-11 — sperre mot overdragelse/pantsettelse av andelen kan registreres hos forretningsføreren.

Alternativer til pantedokument med urådighet finnes — for eksempel kan kjøper stille bankgaranti, eller megler kan holde tilbake deler av kjøpesummen — men i praksis er pantedokumentet standardløsningen fordi det er både billig (kun tinglysingsgebyr kr 545) og gir sterkt rettsvern. For meglere som vurderer å utelate sikringen, er terskelen høy: brudd på eml. § 6-9 kan gi erstatningsansvar dersom kjøper lider tap på grunn av manglende sikkerhet.

Når skjøtet tinglyses og selgers gamle pant er slettet, skal meglerens pantedokument også slettes. Dette gjøres ved å sende slettingserklæring til Kartverket sammen med (eller kort etter) skjøtet. Etter sletting er grunnboken «ren» i den forstand at kun kjøpers eierskap og kjøpers nye pantedokument står igjen.

Studieguide: Pantedokument med urådighet

Studieguide: Pantedokument med urådighet