Det absolutte skillet

Kjernen i eiendomsmeglerforetakets virksomhet er å håndtere andres penger. Når kjøper betaler inn kjøpesummen, er det ikke meglerens penger — det er midler meglerforetaket har i forvaring for klienten (selger) inntil handelen er oppgjort. Eiendomsmeglingsloven krever derfor et absolutt skille mellom klientmidler og foretakets egne midler.

Eml. § 3-2 — klientkonto

Klientmidler skal holdes adskilt fra meglerforetakets egne midler
Klientmidler skal plasseres på særskilt klientkonto i bank
Kontoen skal være merket «klientkonto»
Banken må erklære at den ikke har motregningsadgang mot foretakets andre forpliktelser
Det skal til enhver tid være dekning på klientkontoen for alle klientmidler
Renter på klientkontoen tilfaller normalt klientene (med mindre annet er avtalt og hjemlet)

Eiendomsmeglingsforskriften kapittel 3 utdyper kravene: foretaket skal ha oppgjørsrutiner, avstemming skal skje månedlig, og det skal være tydelig hvilke midler som tilhører hvilken klient. Avstemmingen skjer mot kundespesifikasjonen — summen av alle klientfordringer skal være lik saldoen på klientkontoen pluss eventuelle fordringer som er på vei inn/ut. Dersom det oppstår underdekning (klientkontosaldo er lavere enn klientfordringene), skal foretaket umiddelbart fylle opp fra driftskontoen. Overdekning skal også korrigeres — enten tilbakeføres til klient eller behandles iht. rutine.

Eksempel: Overføring av provisjon til driftskonto

Meglerforetaket har 15. mai fullført oppgjør for en handel der provisjonen er kr 170 000. Etter at sluttoppgjør er utbetalt til selger, overføres provisjonen fra klientkonto til foretakets driftskonto.

Før overføring: Klientkonto inneholder kr 170 000 som tilhører meglerforetaket (opptjent provisjon)

Bilag: Db Selger 170 000 / Kr Klientkonto 170 000

På samme dag: Db Driftskonto 170 000 / Kr Klientkonto 170 000 (ekstern bankoverføring)

Først når oppgjøret er klart til sluttoppgjør, kan provisjonen overføres

Et vanlig feilspor i eksamen: megler som tar ut provisjon før oppgjøret er ferdig. Dette er i strid med eml. § 3-2 fordi provisjonen først er opptjent (og dermed tilhører meglerforetaket) når handelen er fullført — før det er beløpet fremdeles selgers midler. Uttak før dette utgjør underslag av klientmidler og er straffbart etter strl. § 324 (utroskap) og kan utløse tilbakekall av bevilling etter eml. § 8-2.

Driftskontoen er meglerforetakets ordinære bankkonto for egne midler. Herfra betales husleie, lønn, systemkostnader, markedsføring foretaket selv bærer, osv. Den viktige regelen er: klientmidler skal aldri ligge på driftskontoen, og driftsmidler skal aldri ligge på klientkontoen. Når provisjonen overføres fra klient- til driftskonto, er det fordi midlene har skiftet eier: det var klientens penger før oppgjør, det er meglerens penger etter oppgjør.

Ved avvik — for eksempel at en kjøper betaler inn for mye, eller at et bilag mangler — skal pengene ligge på klientkontoen til forholdet er avklart. Meglerforetaket kan ikke «lånefinansiere» klientkontoen fra driftskontoen i mer enn kort tid uten å rapportere forholdet. Finanstilsynets rundskriv og tilsynspraksis er tydelig: avvik over kortere tid utløser tilsynssak.

Studieguide: Klientkonto og driftskonto

Studieguide: Klientkonto og driftskonto