Formålet med kjøperoppstillingen

Kjøperoppstillingen er eiendomsmeglerens fullstendige beregning av det beløpet kjøper må overføre til meglerforetakets klientkonto senest på overtagelsesdagen. Oppstillingen er juridisk bindende og utgjør det avtalegrunnlaget kjøper har for å forstå hva som skal betales, og på hvilket grunnlag. Den må være fullstendig, korrekt og transparent — alle offentlige avgifter, gebyrer og forholdsmessige utlegg skal med, og meglerens ansvar etter eml. § 6-7 (opplysningsplikt) og god meglerskikk gjør en feilbeløpt oppstilling til et potensielt erstatningsansvar.

Hovedposter i kjøperoppstillingen

Kjøpesum (for borettslag: andel innskudd, dvs. kjøpesum minus andel fellesgjeld)
Dokumentavgift 2,5 % av kjøpesum (kun selveier, ikke borettslag)
Tinglysingsgebyr skjøte kr 585 (kun selveier)
Tinglysingsgebyr pantedokument kjøpers lån kr 545 per pantedokument
Eierskiftegebyr til forretningsfører (borettslag/sameie)
Forholdsmessige felleskostnader pro rata fra overtagelse
Andel fellesgjeld (borettslag) — kommer til fradrag i kjøpesum, ikke i tillegg
Eventuell forskuddsbetalt kommunal eiendomsskatt/vann/avløp (pro rata)

Kjøpesummen er utgangspunktet. For selveierbolig beregnes dokumentavgiften av hele kjøpesummen, uavhengig av hvor mye kjøper faktisk betaler kontant eller låner. For borettslag finnes ingen dokumentavgift fordi kjøper ikke erverver fast eiendom, kun en andel i laget med tilknyttet bruksrett. Tinglysingsgebyret for skjøte (kr 585) påløper også bare ved selveier, mens tinglysing av pantedokument for kjøpers eget lån (kr 545 per dokument) påløper både ved selveier og borettslag der pantet tinglyses i grunnboken henholdsvis i borettslagets andelsregister.

Eksempel 1: Selveierleilighet

Anne kjøper en selveierleilighet for kr 4 200 000. Overtagelse 15. mars. Månedlig fellesutgift kr 3 600. Kjøper tar opp ett lån som sikres med ett pantedokument.

Kjøpesum: kr 4 200 000

Dokumentavgift: 4 200 000 × 2,5 % = kr 105 000

Tinglysingsgebyr skjøte: kr 585

Tinglysingsgebyr pantedokument (kjøpers lån): kr 545

Forholdsmessige felleskostnader (17 av 31 dager): 3 600 × 17/31 ≈ kr 1 974

Kjøper betaler fra og med overtagelsesdagen t.o.m. siste dag i måneden.

Sum til innbetaling: kr 4 308 104

Eksempel 2: Borettslagsleilighet

Per kjøper en borettslagsandel. Total kjøpesum kr 3 500 000. Andel fellesgjeld kr 900 000. Overtagelse 1. april. Månedlig felleskostnad (inkl. kapitalkostnad) kr 5 400. Eierskiftegebyr kr 6 900.

Andel innskudd (kjøpesum - fellesgjeld): 3 500 000 - 900 000 = kr 2 600 000

Kjøper overtar fellesgjelden via laget, betaler kun innskuddet.

Dokumentavgift: 0 (borettslag)

Tinglysingsgebyr skjøte: 0 (borettslag, andelsregister)

Tinglysingsgebyr pantedokument: kr 545

Eierskiftegebyr: kr 6 900

Felleskostnader for april (30 dager): kr 5 400

Sum til innbetaling: kr 2 612 845

Et praktisk poeng: forholdsmessige felleskostnader beregnes fra og med overtagelsesdagen til og med siste dag i kalendermåneden. Dersom overtagelse er første dag i måneden, betaler kjøper hele månedens felleskostnader; dersom overtagelse er midt i måneden, deles beløpet i antall dager. Ved borettslag skal kapitalkostnadsdelen vanligvis også forholdsmessiggjøres, men IN-ordning (individuell nedbetaling av fellesgjeld) kan komplisere bildet — sjekk alltid salgsoppgaven.

Husk også at dokumentavgiften er 2,5 % av vederlaget, som etter Stortingets avgiftsvedtak betyr det totale vederlaget ved ervervet. Hvis kjøper overtar løsøre (for eksempel innbo) for en særskilt pris, skal dette ikke med i grunnlaget — men det må dokumenteres som eget kjøp og ikke inngå i kjøpesummen i skjøtet.

Studieguide: Kjøperoppstilling

Studieguide: Kjøperoppstilling