Dokumentavgiftens formål og grunnlag

Dokumentavgiften er en statlig avgift som ilegges ved tinglysing av hjemmelsoverføring til fast eiendom. Hjemmelen er dokumentavgiftsloven, supplert med Stortingets årlige avgiftsvedtak. Satsen er 2,5 % av vederlaget, og den påløper kun ved tinglysing i grunnboken — altså ved selveier. Borettslag omfattes ikke fordi kjøper erverver en andel, ikke fast eiendom.

Hovedregler dokumentavgift

Sats: 2,5 % av vederlaget (Stortingets avgiftsvedtak)
Grunnlag: det samlede vederlaget for erververet, jf. dokumentavgiftsloven § 7
Påløper kun ved tinglysing av skjøte på fast eiendom
Borettslag: ingen dokumentavgift
Førstegangsoverføring av nybygg (nyoppført bolig): dokumentavgift kun av tomteverdien
Arv til livsarving: fritak, jf. avgiftsvedtaket
Skifte i ekteskap: normalt fritak mellom ektefellene
Hjemmelsoverføring uten vederlag (gave): avgift beregnes av markedsverdi

Førstegangsutbygging er et viktig unntak: ved nybygg skal dokumentavgiften kun beregnes av tomteverdien, ikke av total kjøpesum inkludert bygning. Dette er en betydelig rabatt fordi bygningsdelen kan utgjøre 70-90 % av prisen. Praktisk skjer det ved at utbygger skiller ut tomten i skjøtet og deklarerer den separat til Kartverket. Regelen gjelder kun ved første overføring fra utbygger til kjøper — ved senere salg anvendes full sats på hele vederlaget.

Eksempel 1: Selveier, ordinært salg

Kjøpesum kr 5 200 000.

Dokumentavgift: 5 200 000 × 2,5 % = kr 130 000

Tinglysingsgebyr skjøte: kr 585

Tinglysingsgebyr pantedokument (hvis kjøper har ett lån): kr 545

Totalt til Kartverket: kr 131 130

Eksempel 2: Nybygg, førstegangsoverføring

Utbygger selger leilighet i nybygg for kr 6 000 000. Tomteverdi per seksjon er fastsatt til kr 800 000.

Dokumentavgift: 800 000 × 2,5 % = kr 20 000

Besparelse: (6 000 000 × 2,5 %) − 20 000 = kr 130 000 mindre enn ordinært

Tinglysingsgebyr skjøte: kr 585

Tinglysingsgebyr pantedokument: kr 545

Totalt til Kartverket: kr 21 130

Eksempel 3: Borettslag

Kjøpesum kr 3 000 000 (andel innskudd + fellesgjeld).

Dokumentavgift: 0 (borettslag)

Tinglysingsgebyr skjøte: 0 (andelsregister, ikke grunnbok)

Tinglysingsgebyr pantedokument: kr 545 (ved kjøpers lån)

Eierskiftegebyr forretningsfører: kr 6 900 (typisk sats)

Totalt: kr 7 445

Tinglysingsgebyrene fastsettes i rettsgebyrloven og vedtas årlig. Per 2026 er skjøtegebyr kr 585 og pantedokumentgebyr kr 545. Merk at hvert pantedokument utløser eget gebyr — hvis kjøper har to lån (f.eks. rammelån + nedbetalingslån), påløper 2 × 545 = kr 1 090. Dette inkluderes i kjøperoppstillingen.

Legalpant er et unntak fra de vanlige pantereglene. Etter esl. § 31 har sameiet legalpant for ubetalte felleskostnader for inntil 2G, og etter brl. § 5-20 har borettslaget tilsvarende. Legalpant trenger ikke tinglysing for å ha rettsvern — det følger av loven. Kjøper overtar derfor et potensielt legalpant hvis selger har misligholdte fellesutgifter. Megler skal innhente megleropplysninger fra forretningsfører for å avdekke slike restanser.

Studieguide: Dokumentavgift og gebyrer

Studieguide: Dokumentavgift og gebyrer