Komplett pensumoversikt for oppgjør av eiendomshandler ved BI — med forklaringer, sentrale begreper, eksamenstips og vanlige fallgruver. Eksamensoptimalisert basert på tidligere eksamener.
EMS 3651 Oppgjør av eiendomshandler er det mest praktisk-tekniske faget i bachelorstudiet i eiendomsmegling ved BI. Faget binder sammen jus, bokføring og praktisk oppgjørshåndtering: fra signert kjøpekontrakt til siste utbetaling fra klientkonto er på plass. Der tidligere fag har lært deg hva som er gyldig og hvordan en handel skjer, lærer du her nøyaktig hvordan pengene, papirene og rettighetene flyter gjennom meglerens oppgjørsavdeling.
Eksamen er en 5-timers skoleeksamen med full åpen bok: du har tilgang til Lovdata Pro, Falkanger & Fjeldheim sin forskriftssamling og etiske regler fra Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Det gjør at eksamen ikke tester om du husker paragrafer utenat, men om du kan bruke dem. Typisk består eksamen av 4-5 oppgaver som blander konkret beregning (kjøper- og selgeroppstilling, provisjon, dokumentavgift), feilretting i en kundespesifikasjon, drøfting av meglerens plikter ved klientmiddelhåndtering, og anvendelse av regler om rettsvern, urådighet og legalpant.
Sentrale lovverk er eiendomsmeglingsloven (eml.) — særlig kapittel 3 om meglerforetakets organisering og klientkonto, og kapittel 6 om oppdraget og oppgjøret — tinglysingsloven (tingl.), burettslagslova (brl.), eierseksjonsloven (esl.) og avhendingslova (avhl.). I tillegg står dokumentavgiftsloven med Stortingets årlige avgiftsvedtak sentralt for alle selveierhandler.
Studieguiden er strukturert rundt de åtte byggesteinene i fagets kjerne: kjøper- og selgeroppstilling (hva partene skal betale eller få utbetalt), kundespesifikasjon og bilagsføring (hvordan beløpene føres i fire kolonner), klientkonto og driftskonto (hvordan meglerforetaket må holde pengene atskilt), grunnbok og tinglysing (hvordan rettsvern etableres), pantedokument med urådighet (meglerens viktigste sikringsmiddel), oppgjørsavdelingens oppgaver (selve arbeidsflyten fra kontrakt til sluttoppgjør), og dokumentavgift og gebyrer (satsene som påløper ved overdragelse).
Meglerens beregning av hva kjøper skal innbetale til klientkontoen før overtagelse — kjøpesum, dokumentavgift, tinglysingsgebyrer, eierskiftegebyr og forholdsmessige felleskostnader.
Kjøperoppstillingen er eiendomsmeglerens fullstendige beregning av det beløpet kjøper må overføre til meglerforetakets klientkonto senest på overtagelsesdagen. Oppstillingen er juridisk bindende og utgjør det avtalegrunnlaget kjøper har for å forstå hva som skal betales, og på hvilket grunnlag. Den må være fullstendig, korrekt og transparent — alle offentlige avgifter, gebyrer og forholdsmessige utlegg skal med, og meglerens ansvar etter eml. § 6-7 (opplysningsplikt) og god meglerskikk gjør en feilbeløpt oppstilling til et potensielt erstatningsansvar.
Kjøpesummen er utgangspunktet. For selveierbolig beregnes dokumentavgiften av hele kjøpesummen, uavhengig av hvor mye kjøper faktisk betaler kontant eller låner. For borettslag finnes ingen dokumentavgift fordi kjøper ikke erverver fast eiendom, kun en andel i laget med tilknyttet bruksrett. Tinglysingsgebyret for skjøte (kr 585) påløper også bare ved selveier, mens tinglysing av pantedokument for kjøpers eget lån (kr 545 per dokument) påløper både ved selveier og borettslag der pantet tinglyses i grunnboken henholdsvis i borettslagets andelsregister.
Anne kjøper en selveierleilighet for kr 4 200 000. Overtagelse 15. mars. Månedlig fellesutgift kr 3 600. Kjøper tar opp ett lån som sikres med ett pantedokument.
Per kjøper en borettslagsandel. Total kjøpesum kr 3 500 000. Andel fellesgjeld kr 900 000. Overtagelse 1. april. Månedlig felleskostnad (inkl. kapitalkostnad) kr 5 400. Eierskiftegebyr kr 6 900.
Et praktisk poeng: forholdsmessige felleskostnader beregnes fra og med overtagelsesdagen til og med siste dag i kalendermåneden. Dersom overtagelse er første dag i måneden, betaler kjøper hele månedens felleskostnader; dersom overtagelse er midt i måneden, deles beløpet i antall dager. Ved borettslag skal kapitalkostnadsdelen vanligvis også forholdsmessiggjøres, men IN-ordning (individuell nedbetaling av fellesgjeld) kan komplisere bildet — sjekk alltid salgsoppgaven.
Husk også at dokumentavgiften er 2,5 % av vederlaget, som etter Stortingets avgiftsvedtak betyr det totale vederlaget ved ervervet. Hvis kjøper overtar løsøre (for eksempel innbo) for en særskilt pris, skal dette ikke med i grunnlaget — men det må dokumenteres som eget kjøp og ikke inngå i kjøpesummen i skjøtet.
Nøkkelformler
Vanlige feil
Eksamenstips
Laster...