Hvitvaskingsloven og eiendomsmegling

Hvitvaskingsloven (2018) pålegger eiendomsmeglere omfattende plikter for å forebygge og avdekke hvitvasking og terrorfinansiering. Megler er rapporteringspliktig etter hvvl. § 4.

Meglers hovedplikter:

1. Kundekontroll (§§ 10-13): identifisering og verifisering av kunde

2. Risikovurdering (§ 6): virksomhetsrettet og kundebasert

3. Løpende oppfølging (§ 24): overvåking av kundeforhold

4. Rapportering (§ 26): melding til EFE ved mistanke

5. Internkontroll (§§ 8, 36): rutiner, opplæring, hvitvaskingsansvarlig

Kundekontroll

Standard kundetiltak:

— Identifisere kunden med gyldig legitimasjon

— Avklare om kunden handler på vegne av andre

— Identifisere reelle rettighetshavere (fysiske personer med eierandel > 25 %)

— Avklare om kunden er PEP (politisk eksponert person)

Gjennomføres ved oppdragsinngåelse og identifisering av kjøper/budgiver.

Rapportering og tipping-forbud

Ved mistanke om hvitvasking:

— Melding til EFE (Enheten for finansiell etterretning i Økokrim)

— Tipping-forbud (§ 28): kunden skal IKKE informeres om meldingen

— Transaksjonen kan settes på vent

— Megler skal ikke utføre egne etterforskningsskritt

Indikatorer på mistenkelige transaksjoner:

— Kontantkjøp eller uvanlige betalingsformer

— Kjøp langt over markedsverdi uten synlig motiv

— Komplekse selskapsstrukturer eller stråmenn

— Hastehandler uten forretningslogikk

— Kjøper nekter å identifisere seg eller gi opplysninger

Eksempel: Hvitvaskingsvurdering

Et utenlandsk selskap ønsker å kjøpe en næringseiendom til 50 MNOK kontant, uten bankfinansiering. Selskapet har en kompleks eierstruktur.

Risikovurdering: flere indikatorer er til stede

Kontantkjøp + kompleks eierstruktur + utenlandsk

Forsterkede kundetiltak kreves (hvvl. §§ 17-19)

Dokumentasjon av midlenes opprinnelse

Identifiser reelle rettighetshavere (> 25 % eierandel)

Kartlegg hele eierskjeden til fysiske personer

Vurder om det foreligger mistanke → evt. melding til EFE

Meld ved mistanke — uten å tippe kunden

Studieguide: Hvitvaskingsregelverket