Prosjektmegling

Prosjektmegling gjelder salg av boliger som ennå ikke er bygget. Bustadoppføringslova regulerer forholdet mellom forbruker og utbygger, og megler må ivareta begge parters interesser.

Faser i prosjektmegling:

1. Markedsanalyse og rådgivning til utbygger (boligmiks, prissetting)

2. Utarbeidelse av prospekt og salgsmateriale

3. Oppbygging av interesseliste og markedsføring

4. Salgsstart og kontraktsinngåelse

5. Oppfølging i byggeperioden (tilvalg, fremdrift)

6. Overtakelse og oppgjør

Forhåndssalg og igangsetting

Krav for byggestart:

— Rammetillatelse og igangsettingstillatelse fra kommunen

— Forhåndssalgsprosent: banker krever normalt 50-70 % forhåndssolgt

— Finansiering (byggelån) sikret

— § 12-garanti stilt av entreprenøren

Leveransebeskrivelse og tilvalg

Leveransebeskrivelse:

Detaljert spesifikasjon av hva som inngår i boligen. Er del av kontrakten — avvik utgjør mangel etter buofl.

Tilvalg og fravalg (buofl. § 9): kjøper kan kreve endringer som ikke er vesentlige. Entreprenøren kan kreve tilleggsvederlag og fristforlengelse.

Eierformer

Eierseksjon vs. borettslag:

— Eierseksjon: direkte eiendomsrett (selveier), fri omsetning/utleie, individuell finansiering

— Borettslag: andel gir bruksrett, begrensning på utleie, forkjøpsrett, felleslån vanlig

Valget påvirker prosjektets finansieringsmodell og målgruppe.

Reguleringsplan og utbyggingsavtale

Reguleringsplanens rammer:

— Utnyttelsesgrad, byggehøyder, formål, krav til lekeplass/parkering

— Rekkefølgekrav: infrastruktur må ferdigstilles før boliger kan tas i bruk (pbl. § 12-7 nr. 10)

Utbyggingsavtale (pbl. kap. 17): regulerer utbyggers bidrag til offentlig infrastruktur.

Eksempel: Salgsprosess for nybyggprosjekt

Utbygger planlegger 40 leiligheter i to byggetrinn. Banken krever 60 % forhåndssolgt.

Byggetrinn 1: 20 leiligheter — krever 12 solgte for byggestart

60 % av 20 = 12

Megler bygger opp interesseliste gjennom markedsføring

Teaser, digitale kanaler, visningssenter

Salgsstart: alle interesserte inviteres

Prisliste, prospekt, leveransebeskrivelse

Ved 12 solgte: utbygger får byggelån og starter bygging

§ 12-garanti må stilles først

Studieguide: Boligprosjekter og nybygg