Komplett pensumoversikt for eiendomsmegling iii ved BI — med forklaringer, sentrale begreper, eksamenstips og vanlige fallgruver. Eksamensoptimalisert basert på tidligere eksamener.
Ikke juridisk rådgivning
Dette er studiemateriell for eksamensforberedelse på eksamenssett.no — ikke juridisk bistand i konkrete saker. Lover og forskrifter endres, og eldre løsningsforslag gjenspeiler rettstilstanden på eksamenstidspunktet. Sjekk alltid gjeldende rett på lovdata.no.
EMS 3623 Eiendomsmegling III gir deg inngående kunnskap om praktisk megling av næringseiendom og boligprosjekter. Kurset dekker salg av næringseiendom, boligprosjektutvikling og nybygg, samarbeid mellom megler og utbygger, kontraktsutforming, prospekt og markedsføring, ekspropriasjon, hvitvaskingsregelverket, samt avhendingslova og bustadoppføringslova.
Denne studieguiden dekker alle åtte hovedtemaene i kurset og gir deg en kompakt gjennomgang av de viktigste reglene, prosessene og rettsvirkningene. Bruk den som supplement til pensum og forelesninger.
Merk: eksamenssett.no er ikke tilknyttet BI. Innholdet er utarbeidet uavhengig som studiehjelp.
Lover:
avhl. = avhendingslova (1992) | buofl. = bustadoppføringslova (1997)
emgll. = eiendomsmeglingsloven (2007) | hvvl. = hvitvaskingsloven (2018)
pbl. = plan- og bygningsloven (2008) | orl. = oreigningslova (1959)
Grl. = Grunnloven | mfl. = markedsføringsloven (2009)
Andre viktige forkortelser:
DD = due diligence | LOI = letter of intent | KPI = konsumprisindeks
WAULT = weighted average unexpired lease term | NNN = triple-net-leie
EFE = Enheten for finansiell etterretning (Økokrim) | PEP = politisk eksponert person
Verdivurdering, transaksjonsstruktur, salgsprosess, leiekontrakter og due diligence ved salg av næringseiendommer.
Næringsmegling skiller seg vesentlig fra boligmegling ved at begge parter typisk er profesjonelle aktører, transaksjonsverdiene er større, og det er mer kompleks due diligence. Avtalefrihet er større mellom næringsdrivende enn ved forbrukerkjøp.
Kjennetegn ved næringsmegling:
— Profesjonelle parter med egne rådgivere (advokat, revisor)
— Større avtalefrihet (ingen ufravikelig forbrukervern)
— Due diligence er sentral del av prosessen
— Ofte organisert som share deal (aksjesalg) for å spare dokumentavgift
— Verdsettelse basert på yield og kontantstrøm
Yield-beregning:
Yield = netto leieinntekt / eiendomsverdi
— Lav yield (f.eks. 4 %): lav risiko, prime beliggenhet, lange leiekontrakter
— Høy yield (f.eks. 8 %): høyere risiko, svakere beliggenhet, kortere leietid
WAULT (vektet gjennomsnittlig gjenværende leietid) påvirker yielden direkte.
Et kontorlokale har netto leieinntekt på 2 000 000 kr/år. Markedets yield for tilsvarende eiendommer er 5 %.
Eiendomsverdi = netto leieinntekt / yield
Grunnformelen for yield-basert verdsettelseEiendomsverdi = 2 000 000 / 0,05 = 40 000 000 kr
Lavere yield gir høyere verdiAsset deal vs. share deal:
— Asset deal: direkte salg av eiendommen. Utløser dokumentavgift (2,5 %). Kjøper får nye skattemessige verdier.
— Share deal: salg av aksjer i eiendomsselskapet. Unngår dokumentavgift. Kjøper overtar selskapets skatteposisjoner og latent skatt. Vanligst ved større transaksjoner.
Due diligence omfatter typisk:
— Juridisk DD: leieavtaler, heftelser, servitutter, regulering
— Teknisk DD: byggets tilstand, vedlikeholdsbehov, miljøforhold
— Finansiell DD: leieinntekter, driftskostnader, skatt
— Miljø-DD: forurenset grunn, farlige stoffer
Kjøper gjennomfører DD i et virtuelt datarom med all dokumentasjon fra selger.
Sentrale begreper:
— Nettoleie: grunnleie + felleskostnader betalt separat
— Bruttoleie: felleskostnader inkludert i leien
— Triple-net (NNN): leietaker dekker alle kostnader inkl. forsikring og eiendomsskatt
— KPI-regulering: årlig leiejustering etter konsumprisindeksen
Nøkkelformler
Vanlige feil
Eksamenstips
Laster...