Salgsoppgavens rettslige grunnlag

Megler er palagt a utarbeide en salgsoppgave (prospekt) som inneholder alle opplysningene som folger av emgll. § 6-7. Salgsoppgaven er kjøpers viktigste informasjonskilde og skal gi et balansert og korrekt bilde av eiendommen. Salgsoppgaven skal normalt overleveres til potensielle kjøpere i rimelig tid for budrunden, slik at de har mulighet til a sette seg grundig inn i eiendommen. Opplysningene i salgsoppgaven danner ogsa grunnlaget for eventuelle mangelskrav etter avhendingsloven — dersom noe er feil eller mangelfullt i salgsoppgaven, kan bade megler og selger holdes ansvarlig.

Forbrukertilsynets veiledning for markedsforing av bolig

Forbrukertilsynets veiledning om markedsforing av bolig stiller tilleggskrav utover det som folger direkte av eiendomsmeglingsloven. Veiledningen bygger pa markedsforingsloven og stiller krav til at all markedsforing av bolig er korrekt, fullstendig og ikke villedende. Veiledningen er formelt sett ikke en lov, men den angir hvordan Forbrukertilsynet tolker markedsforingslovens krav — og brudd pa veiledningen kan føre til sanksjoner fra tilsynet. Sentrale punkter i veiledningen:

Bilder skal gi et realistisk inntrykk av eiendommen — overdreven retusjering, bruk av ekstremt vidvinkel som gir feil inntrykk av storrelse, eller bilder tatt med «flat-lay styling» som skjuler slitasje, er i strid med veiledningen. Bildene skal gjenspeile eiendommens faktiske tilstand pa visningstidspunktet.
Beliggenhetsbeskrivelse skal være saklig og korrekt — ord som «sentralt», «rolig» og «solrikt» ma samsvare med virkeligheten. A beskrive en leilighet ved en sterkt trafikkert vei som «rolig beliggenhet» er villedende markedsforing.
Prisopplysninger skal oppgis klart — kjøpesum, fellesgjeld, totalpris (kjøpesum + fellesgjeld), felleskostnader og eventuell dokumentavgift skal fremga tydelig.
Arealoppgaver er regulert i veiledningens pkt. 3.3.4, som er et svært eksamensrelevant tema (se under).

Arealkrav — Forbrukertilsynets veiledning pkt. 3.3.4

Et svært eksamensrelevant tema er Forbrukertilsynets krav til arealoppgaver. Veiledningens pkt. 3.3.4 krever at eiendomsmegler oppgir areal i henhold til NS 3940 (Norsk Standard for areal- og volumberegning av bygninger). For boliger skal folgende areal oppgis i salgsoppgaven:

P-ROM (primart rom/boligareal) — de rommene som brukes til boligformail: stue, soverom, kjokken, bad, entre, gang, arbeidsrom og lignende. P-ROM er det arealet de fleste kjopere er mest opptatt av, da det sier noe om den faktiske «bo-komforten».
BRA (bruksareal) — totalt areal av alle rom innenfor omsluttende vegger, inkludert sekundærrom som boder, garasje og tekniske rom. BRA = P-ROM + S-ROM (sekundært rom).
BTA (bruttoareal) — kan oppgis i tillegg, spesielt relevant for eierseksjoner der andelen av fellesareal er inkludert.

Det er ikke tillatt a oppgi BOA (boareal) som hovedareal i markedsforingen, da dette begrepet ikke lenger er definert i NS 3940 og har vært kilde til forvirring. Megler plikter a bruke takstmannens arealmaling og kan ikke justere denne uten at ny maling gjennomfores. Dersom det er avvik mellom takstmannens maling og selgers opplysninger, ma megler opplyse om dette og undersoke nærmere.

Et viktig poeng er at Forbrukertilsynets veiledning pkt. 3.3.4 i praksis utvider meglers plikter utover det som folger av eiendomsmeglingsloven alene. Mens emgll. § 6-7 krever at megler oppgir «arealer og bruksareal», krever Forbrukertilsynets veiledning i tillegg at arealene oppgis i henhold til NS 3940 med spesifisering av P-ROM og BRA — noe som gir kjoper et mer nyansert bilde.

Eksempel 1 — Eksamensoppgave V2024 oppg. 1

«Forklar hvordan Forbrukertilsynets veiledning om markedsforing av bolig pavirker opplysningene om leilighetens areal nar et eiendomsmeglingsforetak utarbeider salgsoppgave.»

Modellsvar: Forbrukertilsynets veiledning krever at areal oppgis i henhold til NS 3940. Megler ma oppgi P-ROM (primart rom — rom til boligformail) og BRA (bruksareal — totalt areal innenfor omsluttende vegger). Det utgatte begrepet BOA skal ikke brukes. Arealene ma bygge pa maling utfort av en kvalifisert takstmann, og megler kan ikke justere malinger uten ny befaring. Veiledningen bygger pa markedsforingsloven §§ 6-8 om villedende markedsforing, og Forbrukertilsynets veiledning gir konkret innhold til hva som kreves ved arealoppgaver.

Eksempel 2 — Eksamensoppgave H2023 oppg. 9

«Gi et eksempel pa, og forklar, hvordan Forbrukertilsynets veiledning om markedsforing av bolig pavirker utformingen av eiendomsmeglingsforetakets salgsoppgaver.» Her forventes det at du gir et konkret eksempel pa en markedsforingssituasjon og forklarer hvordan veiledningen griper inn. For eksempel: en leilighet markedsfores med bilder tatt med ekstremt vidvinkel som gir inntrykk av at stuen er 40 kvm, mens den egentlig er 22 kvm. Forbrukertilsynets veiledning krever at bilder gir et realistisk inntrykk av eiendommens storrelse og standard. Villedende bilder er i strid med markedsforingsloven § 7 og kan medføre pabudsvedtak fra Forbrukertilsynet.

Eksempel 3 — Eksamensoppgave V2025 oppg. 9 og 10

V2025 hadde to separate oppgaver: oppg. 9 spurte om Forbrukertilsynets veiledning pkt. 3.3.4 utvider meglers plikter, og oppg. 10 spurte hvilke areal megler er forpliktet til a opplyse om. Disse to henger tett sammen. Svaret pa oppg. 9 er ja — veiledningen krever spesifisering av P-ROM og BRA etter NS 3940, noe som gar utover emgll. § 6-7s generelle krav om «arealer». Svaret pa oppg. 10 er at megler ma oppgi P-ROM, BRA, og det bor ogsa opplyses om hvilke rom som inngår i P-ROM.

Studieguide: Salgsoppgave og markedsføring