Konsesjon og organisering

Eiendomsmegling kan bare drives av foretak med tillatelse (konsesjon) fra Finanstilsynet, jf. eiendomsmeglingsloven (emgll.) § 2-1. Et eiendomsmeglingsforetak må ha en fagansvarlig som er ansvarlig for at meglingen utøves i samsvar med lover og regler, jf. emgll. § 2-9 fjerde ledd. Fagansvarlig må ha eiendomsmeglerbrev eller være advokat. I tillegg må foretaket stille sikkerhet (typisk ansvarsforsikring) for eventuelle erstatningskrav som kan oppsta som følge av virksomheten, jf. emgll. § 2-7. Konsesjonskravet er begrunnelsen for at eiendomsmegling er en regulert bransje — lovgiver ønsker å sikre at forbrukerne far kvalifisert bistand ved det som for de fleste er livets største økonomiske transaksjon.

Ansvarlig megler

For hvert oppdrag skal det utpekes en ansvarlig megler, jf. emgll. § 6-2. Ansvarlig megler har det overordnede ansvaret for gjennomforingen av oppdraget, fra inngåelse av oppdragsavtale til oppgjør er gjennomfort. Vedkommende må ha eiendomsmeglerbrev (etter bestatt meglereksamen og minst to ars praktisk erfaring fra eiendomsmegling), være advokat med tillatelse til å drive eiendomsmegling, eller være jurist med minst to ars praktisk erfaring. Ansvarlig megler trenger ikke a utføre alle oppgaver personlig, men skal sikre at oppdraget gjennomføres i trad med lovens krav. Det er ansvarlig megler som har det personlige ansvaret overfor både oppdragsgiver og kjøper dersom noe går galt.

Eiendomsmeglerfullmektig

En eiendomsmeglerfullmektig er en person som har bestatt eiendomsmeglereksamen, men som enna ikke har oppnadd de to årene med praktisk erfaring som kreves for eiendomsmeglerbrev, jf. emgll. § 2-8 og § 4-5 tredje ledd. Fullmektigen kan utføre alle oppgaver som hører til eiendomsmegling — dette er et viktig poeng som mange studenter bommer på. Det betyr at fullmektigen kan holde visninger, utarbeide salgsoppgaver, gjennomføre budgivning, bistå ved kontraktsinngåelse og utføre oppgjør. Begrensningen er at fullmektigen må arbeide under tilsyn av ansvarlig megler. Ansvarlig megler skal være tilgjengelig for spørsmål og gjennomga fullmektigens arbeid. I praksis betyr dette at fullmektigen ofte fungerer som den daglige kontaktpersonen for selger og kjøper, mens ansvarlig megler har en overordnet kontrollfunksjon. Det er viktig a forstå at fullmektigen ikke kan være ansvarlig megler — det krever eiendomsmeglerbrev.

Eksempel 1 — Eksamensoppgave V2024 oppg. 2

«Hvem kan være eiendomsmeglerfullmektig i et eiendomsmeglingsforetak, og hvilke arbeidsoppgaver kan vedkommende utføre?»

Modellsvar: En eiendomsmeglerfullmektig er en person som har bestatt eiendomsmeglereksamen, men som enna ikke har opptjent kravet til to ars praktisk erfaring som kreves for eiendomsmeglerbrev, jf. emgll. § 4-5 tredje ledd. Fullmektigen kan utføre samtlige oppgaver knyttet til gjennomføring av eiendomsmeglingsoppdrag — herunder utarbeide salgsoppgave, holde visninger, forestå budgivning og gjennomføre oppgjør. Forutsetningen er at vedkommende arbeider under tilsyn av ansvarlig megler, jf. emgll. § 6-2. Tilsynet innebærer at ansvarlig megler har det overordnede ansvaret og skal være tilgjengelig for veiledning og kontroll av fullmektigens arbeid.

Medhjelper

En medhjelper kan utføre oppgaver av enklere karakter under ansvarlig meglers ledelse, som a holde visninger, dele ut salgsoppgaver, ta imot henvendelser og liknende, jf. emgll. § 4-4. Medhjelperen trenger ikke ha bestatt eiendomsmeglereksamen — det holder med grunnleggende opplæring fra foretaket. Medhjelperen kan imidlertid ikke utføre oppgaver som krever meglerfaglig kompetanse, som budgivning, kontraktsinngåelse, oppgjør eller gi juridisk radgivning til partene. Skillet mellom fullmektig og medhjelper er sentralt: fullmektigen kan alt (under tilsyn), medhjelperen kan kun enkle oppgaver.

Eksempel 2 — Eksamensoppgave H2023 oppg. 7

«Hvem kan være hhv. ansvarlig megler, eiendomsmeglerfullmektig og medhjelper i et eiendomsmeglingsforetak?»

Her forventes en systematisk gjennomgang av alle tre roller med lovhenvisninger. Ansvarlig megler: person med eiendomsmeglerbrev, advokat eller jurist med praksis, jf. emgll. § 6-2. Fullmektig: person med bestatt eksamen under opptjening av praksiskravet, jf. emgll. § 4-5 tredje ledd. Medhjelper: person uten formell meglereksamen som utforer enklere oppgaver under ansvarlig meglers ledelse, jf. emgll. § 4-4. Sensor forventer klare avgrensninger mellom rollene og lovhenvisning for hver.

Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester

Reklamasjonsnemnda er et utenomrettslig tvistelosningsorgan der forbrukere kan klage på eiendomsmeglingstjenester uten å ga til domstolen. Tilsluttet er eiendomsmeglingsforetak som er medlemmer av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og Eiendom Norge, samt foretak som frivillig har sluttet seg til ordningen. Nemnda kan behandle saker som gjelder meglers oppfyllelse av plikter etter eiendomsmeglingsloven, herunder krav om erstatning og nedsettelse av meglers vederlag, jf. emgll. § 8-8. Nemnda kan ikke behandle rene tvister mellom kjøper og selger (f.eks. mangelsaker etter avhendingsloven) — kun klager rettet mot meglers yrkesutovelse. Nemndas avgjørelser er i prinsippet radgivende, men folges normalt av de tilsluttede foretakene.

Eksempel 3 — Eksamensoppgave V2025 oppg. 8

«Hvem er tilsluttet Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester og hvilke saker kan bringes inn for nemnda?» Sensor forventer at du navngir de tilsluttede organisasjonene (NEF, Eiendom Norge), angir nemndas kompetanseomrade (meglers plikter, erstatningskrav, vederlagsnedsettelse), og avgrenser mot saker nemnda ikke behandler (tvister mellom kjøper og selger).

Vedlikeholdsansvar i eierseksjonssameier

Et tema som henger sammen med meglers radgivningsrolle er vedlikeholdsansvaret i eierseksjonssameier. Etter eierseksjonsloven §§ 32-33 har den enkelte seksjonseier ansvar for innvendig vedlikehold av sin seksjon (vegger, gulv, innvendige dorer, sanitærutstyr, ledninger fra tilkoblingspunktet), mens sameiet har ansvar for ytre vedlikehold og fellesareal (fasade, tak, bærende konstruksjoner, ytre ledningsett, fellesrom). Vinduer er et klassisk tvisttema — etter lovens hovedregel er det sameiet som har vedlikeholdsansvar for vinduer (ytterside og utskifting), mens seksjonseier har ansvar for innvendig vedlikehold (maling av innside). Vedtektene kan imidlertid fastsette en annen fordeling. Oppgave 14 i V2024-eksamen spurte nettopp om dette: «Hvem har vedlikeholdsansvar for vinduer i et eierseksjonssameie?» Ha svaret klart med henvisning til eierseksjonsloven §§ 32-33.

Studieguide: Meglers rolle og plikter

Studieguide: Meglers rolle og plikter