Hva er legalpant?

Legalpant er en panterett som folger direkte av loven, uten at det er inngatt avtale om pant og uten at panteretten er tinglyst. Legalpantet gir kreditor (typisk sameiet eller borettslaget) en sikkerhet i den enkelte enhet/andel for ubetalte fellesutgifter. Det som gjor legalpantet sæerlig kraftig er at det har beste prioritet — det gar foran alle andre heftelser, ogsa pantobligasjoner til banker som er tinglyst for legalpantkravet oppsto. Dette betyr at dersom en seksjonseier eller andelseier ikke betaler sine felleskostnader, kan sameiet/borettslaget kreve tvangssalg, og kravet dekkes for bankens pantekrav. Denne prioriteten er lovens mate a sikre fellesskapet pa — dersom en enkelt eier misligholder sine forpliktelser, skal ikke de øvrige eierne lide okonomisk.

Legalpant i eierseksjonssameier

Etter eierseksjonsloven § 31 har eierseksjonssameiet legalpant i den enkelte seksjon for krav som folger av sameieforholdet. Panteretten er begrenset til et belop tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbelop (2G) pa det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomfort. Per mai 2025 er G ca. kr 124.028, slik at legalpantet er begrenset til ca. kr 248.056.

Legalpantet sikrer sameiets krav pa fellesutgifter (felleskostnader) som den enkelte seksjonseier plikter a betale etter eierseksjonsloven § 29. Det dekker ogsa andre krav som folger av sameieforholdet, som erstatningskrav for skade pa fellesareal. Dersom en seksjonseier over tid unnlater a betale felleskostnader og kravet overstiger et visst niava, kan sameiet begjære tvangssalg av seksjonen. Legalpantet sikrer at kravet far dekning for bankens pant, selv om banken har pant for hele eiendommens verdi.

Legalpant i borettslag

Etter burettslagslova § 5-20 har borettslaget legalpant i andelen for krav som folger av lagsforholdet. Ogsa her er panteretten begrenset til 2G. Kravet omfatter ubetalte felleskostnader og andre økonomiske forpliktelser andelseieren har overfor borettslaget. Funksjonen er den samme som for eierseksjoner — a gi fellesskapet en sikkerhet for at alle bidrar til felles utgifter. Dersom en andelseier misligholder betalingen, kan borettslaget (gjennom forretningsforer) kreve tvangssalg av andelen.

Legalpant i boligaksjeselskap

For boligaksjeselskap finnes det ingen lovfestet legalpanterett tilsvarende eierseksjonsloven § 31 eller burettslagslova § 5-20. Dette er en vesentlig forskjell fra de to andre eierformene og representerer en svakhet ved aksjeleilighetssystemet. Aksjeselskapet har imidlertid andre virkemidler: selskapet kan holde tilbake utbytte, vedtektene kan inneholde bestemmelser om styrets rett til a kreve aksjeoverføring ved mislighold, og i ytterste konsekvens kan selskapet vedta a ekskludere aksjonæren. Disse virkemidlene er imidlertid svakere og mer omstendelige enn legalpant med tvangssalgsadgang. Nar eksamen spor om legalpant i boligaksjeselskap, er svaret at det ikke eksisterer — dette er i seg selv et viktig poeng.

Betydning for eiendomsmegler

Legalpantet har stor praktisk betydning for eiendomsmegleren, spesielt i oppgjorsfasen. For megler kan utbetale kjopesummen til selger, ma megler undersoke om det foreligger krav sikret med legalpant. Arsaken er at legalpantet har beste prioritet og gar foran kjøpers nye pantobligasjon fra banken. Dersom sameiet/borettslaget har et utestaende krav mot selger (f.eks. ubetalte felleskostnader), ma dette gjores opp for selger mottar oppgjoret. Ellers risikerer kjoper a overta en eiendom/andel med et legalpantkrav som gar foran kjøpers eget banklan.

Megler sjekker legalpantsituasjonen ved a innhente informasjon fra forretningsforer for sameiet/borettslaget. Forretningsforer utsteder en oppgjorsoppstilling som viser eventuelle restanser (ubetalte felleskostnader), og megler holder tilbake nok av selgers oppgjor til a dekke disse for utbetaling. Dette er en del av meglers oppgjorsansvar og en grunnleggende plikt under god meglerskikk.

Eksempel 1 — Eksamensoppgave V2024 oppg. 3

«Forklar hva legalpant er, og gi eksempel fra to ulike eierformer hvor krav er sikret ved slik pant.»

Modellsvar: Legalpant er en panterett som folger direkte av loven, uten at det er inngatt panteavtale og uten at panteretten er tinglyst. Legalpantet har beste prioritet og gar foran alle andre heftelser. To eksempler: (1) Eierseksjonssameie: Etter eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant i den enkelte seksjon for ubetalte fellesutgifter og andre krav fra sameieforholdet, begrenset til 2G. (2) Borettslag: Etter burettslagslova § 5-20 har borettslaget legalpant i andelen for ubetalte felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet, begrenset til 2G.

Eksempel 2 — Eksamensoppgave H2023 oppg. 1

«Hva er bakgrunnen for at megler, for oppgjor til selger, ma sjekke om det foreligger legalpant ved salg av en andel i borettslag? Hvor sjekkes dette?»

Bakgrunn: Legalpantet har beste prioritet og gar foran kjøpers pantobligasjon fra banken. Dersom borettslaget har et legalpantkrav (ubetalte felleskostnader), ma dette gjores opp for selger far pengene — ellers risikerer kjoper at andelen er beheftet med et krav som har prioritet foran bankens pant. Sjekkes hos: forretningsforer for borettslaget, som utsteder en oppgjorsoppstilling med eventuelle restanser pa selgers felleskostnader.

Eksempel 3 — Eksamensoppgave V2025 oppg. 11, 12 og 13

V2025 hadde tre separate oppgaver om legalpant — en for hver eierform: eierseksjonssameie (oppg. 11), borettslag (oppg. 12) og boligaksjeselskap (oppg. 13). For de to forste er svaret likelydende (legalpant etter hhv. § 31 og § 5-20, begrenset til 2G). For aksjeselskap er svaret at det ikke finnes lovfestet legalpant — men gjor rede for alternative virkemidler (vedtektsbestemmelser, tilbakeholdelse av utbytte). At tre av femten oppgaver var viet legalpant, illustrerer temaets sentrale posisjon i kurset.

Studieguide: Legalpant

Studieguide: Legalpant