God meglerskikk — emgll. § 6-3

Eiendomsmeglingsloven § 6-3 forste ledd slar fast at megler skal utfore oppdraget i samsvar med god meglerskikk. Bestemmelsen er en rettslig standard — en sakallt generalklausul — som ikke gir et fast, uttømmende innhold, men en fleksibel norm som utvikler seg over tid. Innholdet i god meglerskikk fastsettes gjennom en rekke rettskilder: rettspraksis (domstolenes avgjorelser), Finanstilsynets uttalelser og rundskriv, bransjepraksis (hva som er vanlig og akseptert i bransjen), og NEFs etiske regler.

God meglerskikk innebærer blant annet:

Omsorg for begge parter — emgll. § 6-3 annet ledd slar uttrykkelig fast at megler skal ivareta bade selgers og kjøpers interesser. Megler er en mellommann, ikke selgers representant. I praksis betyr dette at megler ikke kan fremheve kun eiendommens gode sider og tie om problemer, selv om selger onsker det
Radgivning — megler har plikt til a gi rad og opplysninger av betydning for handelen. Dette inkluderer a opplyse selger om realistisk prisforventning, a rade kjoper om a undersoke eiendommen grundig, og a informere begge parter om deres rettigheter og plikter
Uavhengighet — megler skal ikke ha egeninteresse i handelen utover vederlaget for oppdraget. Sammenhengen med § 5-3 er tydelig
Grundig og forsvarlig arbeid — alle deler av megleroppdraget, fra salgsoppgave til oppgjor, skal utfores med tilstrekkelig aktsomhet. Slurv eller hastverk er i strid med god meglerskikk

NEFs etiske regler

De etiske reglene for Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) er et sett med bransjeinterne regler som supplerer lovens krav til god meglerskikk. Reglene gjelder for alle NEF-medlemmer og er hjemlet i NEFs vedtekter. § 1 forste ledd, siste setning slar fast at medlemmer av NEF skal «utfore sin virksomhet i overensstemmelse med god meglerskikk». Denne bestemmelsen er viktig fordi den knytter de etiske reglene direkte til lovens rettslige standard — brudd pa NEFs etiske regler vil normalt ogsa utgjore brudd pa emgll. § 6-3.

NEFs etiske regler dekker blant annet: krav til faglig kompetanse og lopende oppdatering av kunnskap, krav til hederlighet og tillit i yrkesutovelsen, forbud mot villedende markedsforing og uriktige opplysninger, plikt til a opptre lojalt overfor kollegaer og bransjen, og regler om forholdet til klienter og tredjeparter. De etiske reglene gir konkret innhold til det som ellers er en apen rettslig standard. Mens emgll. § 6-3 er generell, gir NEFs regler spesifikke handlingsnormer som megler kan forholde seg til i det daglige arbeidet.

Eksempel 1 — Eksamensoppgave V2025 oppg. 4

«Forklar hvordan de etiske reglene for Norges eiendomsmeglerforbund § 1, forste ledd, siste setning bidrar til a klargjore innholdet i begrepet «god meglerskikk».»

Modellsvar: NEFs etiske regler § 1, forste ledd, siste setning palegger medlemmene a utfore virksomheten i samsvar med god meglerskikk. Bestemmelsen fungerer som en bro mellom lovens generalklausul (emgll. § 6-3) og bransjens egne konkrete standarder. Nar et NEF-medlem bryter de etiske reglene — for eksempel ved a gi uriktige opplysninger om en eiendom eller ved a opptre partisk til fordel for selger — vil dette normalt ogsa utgjore brudd pa lovens krav til god meglerskikk. De etiske reglene gir dermed konkret og handlingsorientert innhold til det som ellers er en apen og skjonnsmessig rettslig standard. I tillegg kan NEFs etiske regler stille strengere krav enn loven — et NEF-medlem ma da folge den strengeste normen.

Eksempel 2 — Meglers omsorgsplikt i praksis

En kjoper spor megler om det er fuktproblemer i kjelleren. Megler vet at selger har hatt vanninntrenging, men selger har bedt megler om ikke a nevne dette. Etter god meglerskikk og § 6-3 annet ledd har megler omsorg for begge parter. Megler kan ikke tilbakeholde opplysninger av vesentlig betydning for kjoper, selv om selger onsker det. A fortie slike opplysninger ville være brudd pa bade god meglerskikk og opplysningsplikten i § 6-7. I en klagesak ville dette sannsynligvis føre til erstatningsansvar for megler.

Eksempel 3 — God meglerskikk som dynamisk norm

Innholdet i god meglerskikk utvikler seg over tid i takt med samfunnsutviklingen og bransjens praksis. For 20 ar siden var det for eksempel ikke vanlig at megler sjekket budgivers finansiering — det ble ansett som kjøpers eget ansvar. Over tid utviklet dette seg til en del av god meglerskikk gjennom Finanstilsynets uttalelser og bransjepraksis. Fra 2025 er plikten lovfestet i § 6-8. Denne utviklingen illustrerer samspillet mellom bransjepraksis, god meglerskikk og lovgivning — og er et typisk eksamenspoeng.

Konsekvenser av brudd pa god meglerskikk

Brudd pa god meglerskikk kan fa flere konsekvenser for megler og foretaket. For det forste kan oppdragsgiver kreve nedsettelse av meglers vederlag etter emgll. § 7-7 dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsommelse» fra meglers side. For det andre kan bade oppdragsgiver og tredjeparter (f.eks. kjoper) kreve erstatning for okonomisk tap som skyldes meglers uaktsomhet, jf. alminnelige erstatningsrettslige regler. For det tredje kan Finanstilsynet reagere med advarsler, pabudsvedtak, eller i alvorlige tilfeller tilbakekalling av meglerens personlige tillatelse (eiendomsmeglerbrev) eller foretakets konsesjon. Endelig kan brudd pa NEFs etiske regler behandles av nemndas disiplinærutvalg, som kan gi advarsler til det aktuelle NEF-medlemmet. Pa eksamen kan det komme sporsmal om hva som skjer «nar megler bryter god meglerskikk» — vis at du kjenner sanksjonssystemet.

Studieguide: God meglerskikk og etikk

Studieguide: God meglerskikk og etikk